Konut Kredisi (Mortgage) Nedir?
Konut kredisi; gerçek kişilerin mesken niteliğindeki gayrimenkul alımlarını finanse etmek amacıyla bankalar tarafından evin ipoteği teminatıyla kullandırılan uzun vadeli bir kredi türüdür.
Bireysel konut kredileri mevzuat gereği KKDF ve BSMV vergilerinden tamamen muaftır. Bu vergi muafiyeti sayesinde diğer tüketici kredilerine kıyasla daha ekonomik toplam maliyete sahiptir.
Konut Kredisi Taksitleri Nasıl Hesaplanır?
Konut Kredisi Hesaplama hesaplamasında bankacılık sektöründe standart olan eşit taksitli (anüite) amortisman formülü kullanılır. İlk olarak bankanın ilan ettiği aylık akdi faiz oranına, kredi türüne göre değişen KKDF (Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu) ve BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) eklenerek efektif aylık faiz oranı bulunur.
Ardından kredi anaparası ve vade (ay sayısı) bu efektif oranla bileşik faiz denklemine yerleştirilir. Her ay ödenen taksit tutarı sabit kalırken, taksit içindeki faiz payı aydan aya azalır ve anapara payı yükselir.
- 1
Kredi tutarı ve vade belirlenir (genellikle 120 ay - 10 yıl).
- 2
Vergisiz aylık akdi faiz oranı üzerinden eşit taksitli anüite planı oluşturulur.
- 3
SPK lisanslı eksper tarafından hazırlanan ekspertiz raporu değerine göre yasal kredi kullandırım oranı (LTV) tespit edilir.
- 4
Zorunlu masraflar (ekspertiz, ipotek tesis ücreti, DASK ve konut sigortası) eklenerek toplam maliyet hesaplanır.
Konut Kredisi Formülü
Taksit = Kredi Tutarı × [Faiz × (1+Faiz)^Vade] / [(1+Faiz)^Vade - 1]. Bireysel konut kredisinde KKDF ve BSMV %0’dır.
Kredi Türlerine Göre KKDF ve BSMV Vergi Oranları Tablosu
| Kredi Türü | KKDF Oranı | BSMV Oranı | Faize Ek Vergi Yükü | Tahsis Ücreti Sınırı |
|---|---|---|---|---|
| İhtiyaç Kredisi | %15 | %15 | +%30 (Örn. %4,00 faiz → %5,20 efektif) | Binde 5 (%0,5) |
| Taşıt Kredisi (Bireysel) | %15 | %15 | +%30 | Binde 5 (%0,5) |
| Konut Kredisi (Bireysel) | %0 | %0 | %0 (Vergi Muafiyeti) | Binde 5 (%0,5) |
| Ticari Kredi | %0 | %5 | +%5 | Sözleşme / Banka Tarifesi |
KKDF ve BSMV oranları yalnızca ilgili ayın tahakkuk eden kredi faizi üzerinden hesaplanır; anaparadan kesilmez.
Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar
- Bireysel konut kredilerinde KKDF ve BSMV alınmaz (%0 vergi avantajı).
- Vadesinden önce erken kapatma veya ara ödeme yapılması halinde yasa gereği kalıcı anapara üzerinden %1 ila %2 erken ödeme tazminatı alınabilir.
- Evin enerji kimlik belgesi sınıfı ve 1. el / 2. el durumu azami kredi oranını etkiler.